Выгоднее всего гасить ипотеку досрочно (полностью или частично): такая возможность прописана во всех договорах. Но, конечно же, есть куча нюансов, о которых нужно знать.
Полное и частичное погашение
С полным погашением все ясно: вы набрали денег, чтобы закрыть ипотеку, звоните в банк, предупреждаете, что собираетесь «выйти из игры». Банк рассчитывает сумму, которую вам нужно внести, назначает дату, когда спишется платеж.
Потом вам останется взять справку о погашении кредита в банке, закладную (если в электронном виде не выдают) и снять обременение в МФЦ. Все — вы свободный человек.
Частичное погашение — ваш вариант, если вы готовы иногда отрывать от себя какую-то сумму денег, чтобы в конечном итоге банк получил с вас меньше, чем планирует.
По закону, вы обязаны предупредить банк о своих планах заранее: некоторые из них требуют, чтобы вы приходили в отделение каждый раз, когда хотите внести досрочный платеж, подавали заявление и делали это за несколько дней до планируемой даты списания платежа: вплоть до тридцати.
Но чаще все делается в день обращения в личном кабинете на сайте банка или в мобильном приложении: ходить никуда не надо. Этот момент очень важный, поэтому его нужно прояснить.
Если вы просто положите на счет больше денег, чем надо, они так и останутся там висеть: спишется только та сумма, которую вы обычно выплачиваете.
Что выгоднее уменьшать: срок кредита или ежемесячный платеж
Когда вы вносите досрочный платеж, приложение предложит вам два варианта: уменьшить срок кредита или ежемесячный платеж. Какой из них выбрать?
Любой сотрудник банка и калькулятор досрочного погашения выдадут вам один и тот же ответ: выгоднее уменьшать срок кредита. Деньги, которые вы вносите, в этом случае гасят только основной долг (а не проценты), а значит, его величина сокращается, и проценты будут начисляться на меньшую сумму. Математически это самая выгодная модель.
Если у вас тяжелая финансовая ситуация или вы предполагаете, что доход в ближайшем будущем может уменьшиться и ипотеку вы не потянете, разумнее сократить ежемесячный платеж: переплаты будут выше, зато ваш кошелек будет пустеть медленнее.
Есть другой вариант: комбинированный. Предположим, у вас имеется более-менее приличная сумма, которую вы можете безболезненно внести в счет погашения ипотеки. Вы выбираете «сократить ежемесячный платеж», а потом каждый месяц продолжаете вносить ту же сумму, которую вносили всегда: так, как будто никакого частично-досрочного погашения и не было вовсе.
При этом разницу между той суммой, которую спишет банк, и той, с которой вы фактически расстаетесь, вы каждый раз тоже проводите как частично-досрочное погашение.
Так вы и основной долг потихоньку уменьшаете, и платеж ежемесячный становится более подъемным. А если вдруг в один не самый прекрасный день заболеете, потеряете работу, и с деньгами будет туго, вы просто будете платить в соответствии с графиком: ту сумму, которую ожидает от вас банк.
Когда выгоднее всего гасить ипотеку
Банки, как правило, предлагают ипотеку с аннуитетными выплатами: то есть на протяжении всего срока вы стабильно выплачиваете одну и ту же сумму без изменений. Казалось бы, очень удобно. Но!
Если вы внимательно изучите график платежей, то ахнете: в первые годы большая часть ваших кровно заработанных банк забирает себе в качестве процентов, и совсем крошечная сумма уходит в тело долга: например, из 20 тыс, что вы ежемесячно отдаете банку, 18 могут составлять проценты. В итоге, спустя несколько лет вы вдруг обнаруживаете, что сумма вашего долга почти не изменилась — очень неприятное открытие.
Да, выплата процентов распределена в течение всего срока крайне неравномерно: в начале они наиболее высокие, а потом постепенно снижаются, и вот уже из 20 тыс в счет погашения основного долга идут 5, 7, 10, 15 тыс и т.д.
Поэтому выгоднее всего частично-досрочно гасить ипотеку в первой трети периода кредитования: так вы сильно урезаете переплату. Затяните пояса и закидывайте на счет хотя бы небольшие суммы сверху: пусть это будет тысяча рублей, но в дальнейшем эти «копейки» сэкономят вам несколько месяцев жизни.
Если вы уже прошли половину пути и выплатили большую часть процентов, вносить платежи досрочно все равно выгодно: профит меньше, но он есть.
В какой день вносить досрочный платеж
Варианта три: до планируемой даты списания платежа, четко в этот самый день или после. Правда в том, что выгоднее всего вносить досрочку как можно чаще и раньше, не привязываюсь к определенному дню.
Проценты пересчитывается ежедневно в зависимости от суммы оставшегося долга, и чем быстрее вы его уменьшите, тем меньше в итоге переплатите.
Но! Некоторые банки (немногие) требуют вносить досрочный платеж только в запланированный день списания, и эту информацию вам тоже нужно выяснить.
Когда частично-досрочное погашение невыгодно
Допустим, вы взяли льготную ипотеку под очень маленький процент, у вас есть хорошая «свободная» сумма денег и возможность их выгодно вложить под бОльший процент. В этом случае, конечно, есть смысл не спешить избавляться от займа, а ловить возможность заработать деньги с имеющейся «заначки».
Можно ли сэкономить на страховке
Единственная обязательная страховка в случае с ипотекой — это страхование объекта недвижимости: если не станете ее продлевать, вам будут начисляться пени, а «высшаяя мера наказания» — полное аннулирование ипотеки.
Все остальные виды страховок оформляются по желанию — ни один специалист не имеет права вас заставить это делать.
Страхование жизни тоже не обязательно, но если вы хотите на нем экономить, вас ждет неприятный сюрприз: процентная ставка почти наверняка возрастет и «съест» всю потенциальную выгоду. К тому же, если заемщик вдруг скончается, а страховки жизни у него не было, то ипотека ляжет на плечи его наследников. При наличии этого документа банк полностью погасит долг за свой счет: довольно весомый аргумент в пользу страхования.
Хорошие новости: при полном досрочном погашении ипотеки вам вернут часть денег за страховку, достаточно одного заявления в страховую компанию. При частичном погашении страховка тоже подешевеет: она рассчитывается от суммы остаточного долга, поэтому в следующем году вы оформите ее за меньшие деньги.
Материнский капитал
Подарок от государства можно потратить на первоначальный взнос или погашенение уже имеющегося кредита: полное или частичное. По новым правилам для этой цели вы можете воспользоваться сертификатом сразу же после его получения.
Если ипотека уже оформлена, вам нужно собрать пакет документов (с этим поможет банк) и передать их в Пенсионный фонд. Заявление рассматривается обычно в течение 10 дней, и еще 5 отводится на то, чтобы перечислить деньги.
Налоговый вычет
Еще один приятный бонус — возможность вернуть часть потраченных денег за счет возврата налогов:
-
до 260 тыс. руб — основной налоговый вычет. Максимальная сумма, с которой его можно получить, — 2 миллиона рублей (260 тысяч — это 13% от 2 миллионов).
-
до 390 тыс. руб — возврат с начисленных процентов по ипотеке. Максимальная сумма — 3 миллиона рублей (390 тысяч — это 13% от 3 миллионов).
Всего получается 650 тысяч рублей: неплохо, как думаете? А если учесть, что выплаты могут оформить оба супруга, то сумма удваивается — до 1 300 000 руб. экономии!
Ложка дегтя: такие вычеты получают только один раз в жизни.
Полученные деньги можно пустить на очередное частично-досрочное погашение, потратить на платья или прогулять — здесь уж вы сами решаете, что с ними делать.
Выгоднее всего, конечно, гасить ипотеку досрочно и отращивать себе крылья: тяжело с этим бременем, мы знаем непонаслышке.
Но спешка хроша только при ловле блох. Эксперты предостерегают: пытаясь поскорее расквитаться с кредитом, не забывайте об отдыхе, заботе о здоровье, увлечениях и маленьких радостях, ведь если качество вашей жизни резко ухудшится, надолго вас не хватит, а ипотека — это не спринт, а марафон, требущий правильного осознанного подхода.
Фото: Shutterstock/Fotodom.ru
